백지상태라 가정하고 설명 :
용어
부동산 중개인 : 부동산 계약은 공인중개사를 통해 계약해야 한다.
공인중개사법 2조
그거 하라고 있는 직업인데, 2조 3항에 적혀 있는대로 보수를 받아야 하기 때문. 이를 중개수수료 또는 복비로 부른다.
중개수수료(복비) : 복비는 산출 공식이 있다. 때에 따라서 다르기 때문에 검색해 보면 된다. 지역별, 시기별로 각각 다르고, 매물 형식 (아파트, 오피스텔 등)과 매매 방식(전세, 월세 등)에 따라 다르기 때문에 그때그때 찾아 보는게 필요. 사실 아래의 계약과정서 발생하는 과정 등을 전부 설명하고 거래를 성사시키는 대가로 받는 수수료인데..
임대인(賃貸人): (원래) 집 주인, 빌려주는 사람. 임대(賃貸)가 빌려주는거니까.
임차인(賃借人): 집을 빌리려는 "너"요. 차용증-빌려(借차) 쓴다(用용)는 증(證증)거 - 그 차(借)자다.
매도인(賣渡人): (집을) 팔아서(賣매) 건네려는(渡도) 사람(人인). 그러니까 (원래)집 주인
매수인(買受人): (집을) 사서(買매) 받으려는(受수) 사람(人인). 그러니까 "너"요..
등기(登記) : 뭔가 권리에 대한 걸 공시 하는 것. 즉 등기를 하게 되면 이 건에 대해 사람들이 (수수료를 내건 해서) 알아볼 수 있게 된다. 또한 등기에는 수수료가 발생하기에 아래서 "등기" 이야기 나오면 다 돈이라 생각하자.
등본(謄本) : 뭔가 발급받으면 그건 원본이 아니라 발급 받은 복사본이다. 주민등록"등본"등에서 쓰이는 등본은 다 저런 뜻. 여담으로 초본(抄本)은 한자 의미와 같이, 일부만 뽑아 기록했다는 거라 해당 내용 전체가 아닌 일부만 있다는 뜻. 주민등록등본은 해당인의 세대 전원이 뽑히지만. 초본은 본인만 뽑히기에 저렇게 나뉜다.
등기부등본 : 등기부(登記簿)+등본(謄本). 등기(장帳)부의 등본(같은 글 = 옮긴 거라는 거. 우리가 뽑는 등기부등본은 원본이 아닌 발급 받은 것이기 때문)
여기는 갑란과 을란이 있는데, 갑란은 소유주가 바뀐 과정, 을란은 이 건물에 따로 담보 등으로 물린 권리를 확인할 수 있다. 여기서 :
1. 갑 구 (소유권에 관한 사항) 의 마지막 집 주인이 실제 주택 거래를 하는 거래 당사자(임대인, 매수인)인가 확인
- 엉뚱한 사람과 거래하는 사기가 있다. 자기 집도 아닌데 집주인인 척 거래를 하는 경우. 이 경우 원래 집주인이 나타나 무효라 하면 얄짤없게 대항이 불가능하고. (보통은 이미 도망갔을) 사기 친 사람과 승산이 거의 없는 싸움만이 남을 뿐이다.
2. 을 구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)의 담보란에 다른 사람 또는 은행 등 기관이 있는가 확인
- 여기에 다른 사람 또는 기관이 있다면, 오락실로 치면 먼저 동전 놓고 대기하고 있다는 거다. 사고 발생 시에 해당 건물을 경매로 팔아도, 판 금액에서 내 돈을 받기 위한 순서에서 밀린다는 뜻이다. 누군가 존재하고 있으면 사고 발생시 우선 순위로 내 돈을 찾을 수 없다는 이야기니까, 정말 골치 아파진다는 이야기. (지워졌다면 상관없다) 그런데 깨끗해도 문제가 발생하는 경우가 있는데, 이는 아래 임대 항목에서 설명.
근저당 세웠다 지웠다는 있을 수 있으니 넘어갈 수 있지만 (사람 살면서 집을 담보로 빚 지고 갚는건 있을 수 있는 일이다.), 임차권 등기 기록이 남아 있다면 집주인이 제 때 보증금을 돌려주지 못하고 임차인이 자기 돈 써서 임차권 등기를 세우고 나간 적이 있다는 것이다. 즉, 전 임차인이 돈 못받고 동전 놓고 나갔던 적이 있다는 것이다.
즉 여기를 계약을 하면 보통은 계약 만기때 내 보증금을 돌려받을 수 있는 안전한 매물인지 의문이 드는 상태라는 이야기이다. 사실, 전세서 집주인이 다음 들어올 임차인 돈으로 전 임차인 보증금을 메꾸는 일은 흔한 일이지만, 이 경우는 임차권 등기 기록이 남을 때까지 집 주인이 다른 데서라도 돈을 끌어서 보증금을 돌려줄 수가 없었다는 이야기로, 집값이 떨어진다는 등으로 인해 전세 보증금을 낮춰야만 하는 상황에는 더더욱 문제가 발생할 확률이 높다는 이야기기도 하다.
임차권 등기가 있었다 지워진 기록이 있는 경우, 해당 등기가 발생했을 때 집 주인과 현 집주인이 다른 경우도 있으니 갑란과 비교하며 확인해볼 필요가 있다.
(집합)건축물대장 : 이건 매물에 대한 정보이다. 거주지는 여러 종류가 있는데, (단독주택, 다가구주택, 다중주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등) 매물 자체가 허위인가를 체크하기 위해서 확인해야 한다.
여기에는 건축물 용도, 건축주, 설계자, 감리자 등 건물에 대한 정보 및 위반건축물 여부를 확인할 수 있다.
건축물 용도가 근린생활시설(근近린鄰생활生活시설施設, 근생)인 경우 : 거주용도로 쓰는 것이 위법이다. 원래 용도는 거주구 근처(근近[가까운] 린鄰[이웃])의 생활(生活)에 관련된 서비스를 제공하는 시설(施設), 이발소, 병원 같은 상가기 때문. 그 때문에 취사 시설 설치와 바닥 난방을 할 수 없다. 근생에는 보통 가스렌지 대신 하이라이트가 있는 이유. 대부분의 상가 업종의 경우 음식점이 아닌 이상 가스를 안 쓰기에 가스가 안 들어오니까.
원래 용도는 상가이기에 신고한 용도와 별개로 가벽을 세워서 거주지를 만들었을 확률이 높기에 방음 등의 문제도 있다. 대신 상가기 때문에 가정용 전기수도 요금이 아닌 일반용 전기 수도를 쓰는 이유로 요금이 싸거나 아예 안 받는 경우가 있으며(물론 정상은 아니다.) 관리비 또한 싼 경우가 있고, 대개 보증금 역시 싼 경우가 많다. 그리고 의외로 전입 신고도, 확정 일자 받는 것도 가능하다. 그 미묘한 사각지대 같은 느낌. 구청에서 위반으로 벌금이 나와도 사실 세입자와는 상관없다. 대개 건물주가 벌금을 물고 있을 확률이 높다. 이 때문에 대개 월세로 매물이 나온다.
다만 애초에 거주가 안되는 곳이기에 법의 보호를 받을 수 없음은 감안해야 한다. 전세보증보험도, 대출도 안 된다. 대개 동일 매물 대비 싼 가격인 경우가 많기에 수요도 있고 사기를 당할 가능성도 낮긴 하지만, 있을 수 있으니 감안해야 한다.
그리고 정말로 해당 지역서 상당히 싼 보증금과 (월세+)관리비면, 장기 거주 했을 때 차액 만큼 돈 냈다 치고, 최악의 경우 보증금 손해 봤다 쳐도 이득인가 계산기를 두드려 봐야 할 수도 있다. 샤워도 가능한 개별 화장실이 있고, 일반적인 풀옵션(냉장고/에어컨/세탁기)이면서 조리가 가능하고 난방도 된다는 점에서 하급 고시원 보다는 이득일 가능성이 높고, 화장실 달린 고급 고시원보다 납득 가능한 가격인 경우가 많기 때문. 식비야 추가로 든다고 하지만, 개인 취사 가능 및 냉장고가 있다는 건 고시원과 큰 차별점이다.
또한, 거주 용도가 아니기 때문에 (본인이 계약할 호수의 건축물대장 확인 필요), 복비 산출식도 달라 더 비싸다. 보증금이 작아도 복비는 꽤 비싸게 산출될 수 있다. 그럼에도 불구하고 평범한 집보다는 최초 드는 비용, 월세/관리비 등의 유지비가 싼 경우가 많다.
위반건축물인 경우 : 여기 또한 법의 보호를 받을 수 없음은 감안해야 한다. 전세보증보험도, 대출도 안 된다. 다음 세입자를 구해서 무탈히 나갈 가능성이 없는 건 아니지만, 가능하면 피하자.
확정일자 : 계약서만 있으면 대부분 해결될 거 같지만, 사고가 생겨서 해당 주택에서 돈을 받아내야 하는 제 3자가 생기는 경우가 있을 수 있다. 이 때 "우리 계약서가 너희들보다 먼저 이 날에 작성됐어요. 내가 봤음." 라고 정부에서 인증 해주는게 확정일자다. 이로 인해서 확정일자 발급 때 까지 (사실, 1일 뒤부터 효과가 발휘된다.) 등기부등본에 특이사항이 발생하지 않으면 내가 일단 1순위가 확정 된다는 이야기이다.
이건 계약서를 스캔해서 인터넷등기소에 가서 발급을 하거나, 계약서를 들고 해당 구청(주민센터)에 가면 된다. 그리고 저 우선변제권(내가 1순위)이 확실히 발휘되려면 내가 거길 점유하고 있었다는 전입신고도 해야 한다. 계약 당일 계약 끝나자마자 전입 신고를 하는 겸 같이 진행하면 좋다.
부동산 거래 방식
임대
구매가 아닌 빌리는 것으로. 월세, 전세 등 거래 방식이 있다.
특약사항에 넣는게 좋은 것은 다음과 같다 :
계약기간 중 갑자기 집 주인이 바뀌게 되면 여러가지로 골치 아퍼진다, 특약사항에 소유권 변경 금지 또는 이전시 사전 통지를 넣는 것이 좋다. 바지사장 사기가 이 케이스이다. 또한 계약 전에도, 계약기간 중에도 간간히 등기부를 떼보는 편이 좋다.
또한. 임대인이 체납(체滯[남음, 막힘], 납納[들이다, 바치다])세금이 있는 경우, 위에서 등기부등본의 을 구에서 우선순위에 아무도 없어도, 세금 환수가 0순위가 되서 우선순위서 밀릴 수 있다! 보증금이 1000만원을 넘는 경우, 임대인의 체납 세금을 체크할 수 있는 제도가 있다. 확인하여 체납 세금이 없는 임대인을 구하는 것이 좋다. 또한 보증보험 가입 협조를 넣는 것이 좋다. 꿀릴 내용이 없는 집주인이면 사실 안 해줄 이유가 없다.
보증금 : 계약 시 집주인에게 줬다가, 특별한 일 없으면 계약 만료 시 집주인에게서 받아야 하는 내 돈. 원래는 월세만 있던 시절, 저 보증금은 n개월 어치 월세로 만약 월세가 밀린다는 경우의 사고가 발생 시에 보증금서 까는 식으로 처리했었다 한다. 이 때문에 원-투룸 정도의 월세 보증금은 (전세 대비) 상당히 싼 경우가 많다. 뭔가 돈을 맡겼다 찾는 느낌.
월세
매달 월세가 있다. 관리비도 나가니 매달 나가는 돈을 잘 계산해 보자. 대신 초기투자비용(보증금)이 싸고. 그 보증금이 싸기에 사고가 나도 손해가 적은 편. 단기 임대의 경우도 있는데. 이 경우 보증금이 싼 대신 월세가 비싼 경우가 많다.
월세의 경우 비싼 관리비 + 싼 월세로, 주변보다 싼 월세로 상위에 검색되어 호객하는 경우도 있으니 관리비를 꼭 물어봐서 합쳐 실제 월 비용을 산출하자.
최초 비용
보증금(계약금+중도금(없을수도)+잔금)
먼저 계약금 (보통~10%)을 걸고, 중도금을 한번 내고, 계약일에 나머지 잔금을 낸다. 중도금을 내는 경우도 있으나, 보통 보증금이 얼마 비싸지 않으면 그 또한 생략되는 경우도 많다.
1. 계약금은 계약이 변심 등으로 인한 임의 파기가 되도 돌려받지 못한다.
2. 중도금은 납부한 이후부터는 계약 내용이 사기가 아닌 이상(알고 보니 계약서랑 다른 집 상태, 중간에 집 주인이 바뀌는 등의 상태 변경) 변심 등으로 인한 임의 파기가 불가능하다.
중개수수료(복비)
보증금에 비례해 상한액이 존재한다.(이 또한 조건이 다양하니 검색해 보자) 이 이상을 요구하면 다른 부동산을 찾아가자. 임대인과 거래 하겠다는걸 결심한 상태면 다른 부동산에서 대신 중개 해 달라고 해도 중개 해줄 수 있다. (다른 부동산은 횡재. 앉아서 복비 받고 바로 거래할 수 있는거니. 근데 임대인이 움직이지 않는다면.. 얘도 한패인가 생각해보자)
또한 이거, VAT포함가다. 10% 부가가치세 따로 달라고 하면 바가지다.
바가지를 씌우려 할 때 신고해야 하는 곳은 해당 구청이나 시청이다. 불법행위이니 증거만 있으면 바로 찌를 수 있다. 계약서와 영수증이 있다면 좋다. (이로 복비 상한가를 알 수 있고, 더 받았다는 증거가 되니). 사후에도 확인 후 환불 요구를 할 수 있고 아니면 공공기관에 신고하면 된다. (물론 해당 부동산 대표 계좌로 입금하는) 계좌 이체 같이 증거가 남는 게 아닌, 현금으로 요구한다면 의심을 하자.
월 비용
관리비 - 집 주인에게 갈 수도, 관리 업체에게 갈 수도
월세
퇴거시 받고 나가는 비용
보증금
보통 주택수선비, 청소비 명목으로 돈을 일부 받는다.
전세
매달 나가는 월세가 없다. 관리비 뿐. 대신에 최초 내는 보증금이 월세와 비교가 안되게 높아, 목돈이 없는 초년생은 보통은 보증금 대출을 받게 되는데. 대출 이자로 나가는 돈이 월세라고 생각하고 어디가 내게 더 맞는가 잘 따져보자. 큰 돈을 맡겼다 찾는 구조인 만큼 사고 발생시 피해액도 크기 때문에, 돈을 제대로 찾을 수 있도록 체크를 꼼꼼히 해야 한다. 특히 대출까지 진행한 경우 내 돈이 아니라 상환을 제때 못하면 문제가 될 수 있으니 더더욱. 보통 대출을 진행한다면 집 시세와 보증금 차액이 너무 작지 않은 한 대개의 경우 전세보증보험을 가입할 수 있으니 가입을 해 두자. 빠르게 돌려받지 못해도 없는 것 보다는 확실히 나으니
문제는 계약서를 들고 가야 전세보증보험가입 가능 여부를 확실히 확인할 수 있다.
최초 비용
보증금(계약금+중도금+잔금)
중개수수료(복비)
월세와 내용은 같다.
월 비용
관리비 - 보통은 관리 업체에게 갈 수도, 집주인에게 간다면 거의 반전세[?]같은 느낌이라 볼 수 있다.
(대출 시) 대출 이자 - 결국 대출하면 월세처럼 돈 나가는 건 같다. 은행에 내냐 임대인에게 내냐 그 차이 같은
퇴거시 받고 나가는 비용
보증금
보통 주택수선비, 청소비 명목으로 돈을 일부 받는다.
매매
말 그대로 주택 구매 또는 개인 간 거래를 한다는 것이다.
소유기 때문에, 이전 소유자에게서 매매하는 경우 "소유권 이전"이 발생하게 되고, 이를 등기(소유권 이전 등기)해야 한다. 또한, 재산이 되었기 때문에 취득세를 내야 하고, 매년 재산세를 내야 하고. 엄청난 목돈이 필요하고, 이후 이사가 힘들어지는 것도 감안해야 한다. 집값 오르면 보통은 내 집값만 오르는 게 아니기에. 또 내 집이 팔려야 다른 집으로 갈 수 있으니까.
대신 집주인이 나니까, 임대서 발생할 수 있는 사고가 전무 하고, 이사를 할 걱정을 안 해도 된다는 것은 장점. (그리고 벽에 층간소음만 유의해서 못을 박을 수 있다.)
직장이 어떻게 될지 알 수 없는 사회 초년생의 경우는 투자를 한다던가, 청약 당첨 등의 천재일우의 기회가 아니면 전혀 할 이유가 없다. 매매를 하고 해당 집을 세를 놓고, 나는 다른 집에 전세로 들어가 산다는 등의 경우도 있다고.
여담으로 대부분의 지자체에선 첫 주택 구입시에는 취득세 할인 혜택이 있다. 집값에 비하면 푼돈[?]이겠지만, 조금이라도 더 신중히 해야 하는 이유.
매매서 나가는 돈은 정말 많은데 다음과 같다 :
매매대금(계약금+중도금+잔금)
말 그대로 구매 비용이다. 먼저 계약금 (보통~10%)을 걸고, 중도금을 한번 내고, 계약일에 나머지 잔금을 낸다. 만약 매매할 주택의 주택담보 대출을 받는다면, 그 주택이 내 것이 되어야 담보를 걸고 대출이 실행되기 때문에, 잔금일에 실행되게 된다. 중도금은 별개의 방법을 알아보거나, 매도인과 협의하여 없게 하는 수 뿐 없다. (매도인 마음이다.)
중개수수료(복비)
맨 위에 설명해뒀다. 얼마인지는 검색해보자. 대개 매매대금의 0.6% 이하일 것.
선수관리비(先收管理費)
어느 정도 크기가 큰 집의 경우 "선(선先먼저)수(수收거둠)관리비"라는 돈을 걸게 된다. 이는 최초엔 관리사무소에 첫 입주자가 거는 돈이고, 다음 입주자가 이전 입주자에게 돌려가면서 거는 돈이 된다. 내가 지금은 전 집주인에게 주지만, 다음에 내가 집을 팔 때는 다음 집주인에게서 받아야 하는 돈이라는 것.
공용현관 키 등의 아파트 기본 옵션에 누락에 따른 비용(환급)
집주인에게 원래 주어져야 하는 키 카드 같은게 만약 누락되어 있으면 해당 비용을 받아야 한다. 특히 공용현관이 있는 경우, 키 카드 안 챙겨주면 물어봐야 한다. 물론 그 비용으로 내가 재발급 받던, 아니면 다음 매매자에게 또 돈을 넘길 건지는 결정하자.
국민주택채권(國民住宅債券) 중 이전채권
집을 매입하게 되면, 국민주택(國民住宅)을 짓기 위한 자금 조달을 위해 국가서 개인에게 돈을 꾸고 채권(債券)을 강매판다. 이건 집 공시값(매매대금이 아니다. 따로 찾아보자)과 연동된다. 2.6%정도 된다.
물론 국가가 돈을 꾼 거니까 그걸 들고 있으면 국가가 이자쳐서 갚아주기는 하는데.. 집을 산다고 큰 돈을 쓰는 입장서 한푼이 급한 경우가 대부분이기에 바로 그 자리서 약간 손해 보고 은행에 파는 경우가 대부분이다.
(대출시)국민주택채권(國民住宅債券) 중 설정채권
이건 대출금액에 기반하여 계산된다. 2천만원 이상인 경우 채권을 강매구매해야 한다.
집의 종류, 대출금액에 따라 다르다. 대출금의 2% 미만 .. 인거로 알고 있다.
이 또한 즉시 판매하는 경우가 대부분.
근저당설정등기 수수료
보통 15000원.
등본등제증명(등기권리증) 발급비
보통 10000원, 옛날 같은 집문서는 아니지만, 소유권 이전 등이 완료됐다는 문서는 한 장 받아둬야 기분은 좋다.
취득세, 지방교육세, 농어촌특별세
이건 매매가에 연동되서 계산된다. 이 또한 검색해보면 되지만, 매매가, 구매 건물 종류, 구매 지역 등에 대한 조건이 좀 복잡하다.
취득세의 경우 6억이하 집의 경우 1%, 지방 교육세는 0.5%의 20% 뭐.. 이런 계산식이 있었다.
생애최초의 경우 취득세 감면 혜택이 있다. 구매하려는 집의 지자체에 검색해 보자.
인지
보통 15만원이나, 대출등의 경우 은행과 반반 분담하는 경우도 있고, 약간의 경우의 수가 있다.
.. 저 국민주택채권부터해서 관련된 소유권 이전 등기부터하여 대행해줄 법무사 수수료
(스스로 가능은 한데, 실 수행 기간은 1일이어도 준비 과정 및 공부가 1일만에 끝날 일이 아니고, 본인 연차 일급이랑 비교했을때 생각해보면 의외로 법무사에게 맡기는 편이 더 나은 경우가 많다. 특히 실수로 엉뚱한 관할 등기소 가면 망하는것도 있고. 편철순서등 시시콜콜하게 지켜야 할 게 많다.)
부동산서 소개하는 사람보다는 대출 진행하면 은행 쪽 사람을 쓰는 편이 낫다고 본다. 부동산족 사람을 써야만 하는 이유는 없다. 약간 발품 팔아서 법무사를 찾아보자.
주기적으로 나가는 돈들 :
관리비
재산세
그렇다. 구매했으니 내 재산이다.